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土地使用权提前收回时如何补偿？
2010-04-10 11:15:31 来源：郭叔平
作者：郭叔平
随着城市化进程的不断加快，国家为了社会公共利益的需要，提前收回共有土地使用权进行城市化建设的情况常常出现。这对于已经依法取得国有土地使用权的企业而言，是最不愿意看到的，因为这种事情的发生，将严重影响企业的生存和发展，给企业生产、经营造成严重的损失， 2010年4月作为河北恒益工贸有限公司法律顾问的我，就经历了我顾问单位使用的国有土地被提前收回的情况。为了依法维护我公司的利益，我向河北恒益工贸有限公司提出了一下法律意见：
法律意见书
尊敬的领导：
针对县国土资源管理局为实施城市基础设施建设，提前收回我公司国有土地使用权和我公司如何应对该收回行为，现依法向两位领导提出以下法律意见：
一．土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费和提前收回国有土地使用权等补偿费用应当由涉县人民政府承担。按照《两部委关于印发〈土地储备资金财务管理暂行办法的通知〉》第九条：土地储备资金使用范围具体包括:(一)征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费,以及依法需要支付的与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其他费用。以上规定说明：上述费用应当由涉县人民政府从财政资金中给付我公司。
二．提前收回国有土地使用权的，政府的补偿范围。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定： 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《国土资源部、国家工商行政管理局关于发布<国有土地使用权出让合同示范文本的通知《GT—2000—2601>》 第十九条规定：在特殊情况下，提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。
以上规定告诉我们，政府应当按照上述法律规定补偿我公司：土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补助费、区内地上建筑物、其他附着物、土地平整费和土地剩余年限土地使用权的评估价格。
三．提前收回国有土地后，土地使用权出让金的返还数额，应当按照土地使用权的剩余年限的市场价格确定。
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》6．7．6规定：依法以有偿出让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
四．关于土地使用权收回后，我公司重新取得土地使用权的方式。
《河北省国土资源厅、河北省监察厅转发国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地的通知》第二项第(二)规定：政府实施城市规划进行旧城区改建，……收回原国有土地使用权的，应以协议出让方式为原土地使用权人重新安排工业用地。拟安置的工业项目用地应符合土地利用总体规划布局和城市规划功能分区要求，尽可能在确定的工业集中区安排工业用地。以上规定表明：政府有义务在收回土地使用权时，为我公司重新安置新的工业用地，以保证我公司正常的生产经营需要。
五．停产、停业的补偿。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条第二款规定：拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。《河北省城镇房屋拆迁实施办法》第三十八条规定： 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人按市、县人民政府的规定向被拆除房屋使用人支付补助费。市、县人民政府没有规定的，补助费的标准和支付办法，由拆迁当事人协商确定。《邯郸市房屋拆迁补偿标准暂行规定》停产、停业补助费：按被拆迁非住宅房屋的建筑面积，主要街道门市房每平方米每月补助20元，其它非住宅房屋每平方米每月补助15元;一般街道门市房每平方米补助15元，其它非住宅房屋每平方米每月补助10元。我公司位于主要街道即崇州路上，按照上述规定，政府应当按每平方米每月15元的标准补偿我公司停产停业损失。
七．关于“搬迁补助费和临时安置补助费”的补偿问题。《邯郸市房屋拆迁补偿标准暂行规定》规定：搬迁补助费按被拆迁房屋建筑面积，办公用房每平方米补助5元补偿；生产、仓库、营业用房每平方米补助10元。如果有过渡性的，付给两次搬迁费。临时安置补助费：按被拆迁住宅房屋的建筑面积每平方米补助6元，实行货币补偿的，一次性发给三个月的临时安置补助费。
八．关于评估的相关规定。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定： 拆迁估价一般应当采用市场比较法。第二十条规定： 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。评估机构一般由拆迁人委托。
以上是我对我公司如何获得补偿的法律意见，望领导参考，其他的相关法律问题可在以后作出补充。
此致
敬礼
郭叔平
2010年4月4日
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