优先承租权的适用

 “优先承租权”是房屋租赁合同纠纷案件中常常遇到的问题。

    在以前的法律法规中并没有有关有限承租权的相关立法，这使得承租人的承租权得不到法律的保障。许多房屋承租人在租赁期限届满时，无法保障自己租赁的房屋能够继续使用，这这现象严重地影响了承租人的生产和生活，更为严重者使他们的经营蒙受损失。

       2009年6月22日最高人民法院通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为“优先承租权”提供了司法依据。该司法解释不经指明了适用的范围而且在第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

一,已经合法占有租赁房屋的；

二.已经办理登记备案手续的；

三.合同成立在先的；

     虽然司法解释没有对合同期限届满时，承租人如何保证承租人继续租赁房屋作出明确的规定，但相信随着国家法治进程的不断推进，有关承租人“优先承租权”的立法及司法将不断得到完善。承租人的“优先承租权”不仅有法可依而且会得到法院的支持。

    郭叔平

2009年10月11日