一起没有办理备案手续的房屋买卖合同纠纷

                          作者：郭叔平

[案情]：

王某因工作需要，想在**县城购买一套三室一厅的商品房。2009年3月，王某和**房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：王**购买位于**县开元街龙北小区2号楼**单元**号房一套，**房地产开发有限公司应当在2009年8月10日将该商品房交付给王**并且自交付之日起90日内到房地产管理机关办理房产过户手续和房产登记手续。合同还约定：合同经双方签字或盖章并且到**县房地产管理机关办理合同备案登记之日起生效；此外双方还就房价、面积等还做了详细的约定。合同签订后，**房地产开发有限公司按期向王**交付了该商品房，但房地产开发有限责任公司并没有在约定的期限内为王**办理房产过户手续和房产登记手续。

2009年12月10日，王**以《商品房买卖合同》没有生效为由，向**县人民法院起诉，要求**房地产开发有限公司返还购房款并且赔偿自己因此受到的各项损失。

[审判]：2010年3月25日，**县人民法院作出一审判决：驳回原告王**的诉讼请求，判例原告承担本案的诉讼费用。

[评析]

本案争议的焦点是：合同是否生效？

《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同，自合同成立时，合同生效。就本案而言，合同的双方当事人已就合同的主要条款达成和了合意，合同依法成立。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据上述《合同法》条款，按照一般合同生效的规定，因本合同并没有完成到“房地产登记管理机关”办理备案的相关手续，也就是本合同约定的条件尚没有成就，因此合同并没有生效。但因本案：合同的标的物属于商品房类的不动产，按照《物权法》的相关规定，商品房买卖合同的生效，不以房产登记为合同生效的要件并且本案的标的物已经实际转让为王**；房地产开发商已经履行了合同规定的主要义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第二款规定：当事人约定以办理登记本案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。这一司法解释和《合同法》有关“采用书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同生效”的法律规定有异曲同工之妙。由此可以得知：虽然合同的双方当事人没有办理了本案登记手续，当双方签订的《商品房买卖合同》已经依法生效。王**的诉讼请求显然得不到法院的支持。

  作为**房地产开发有限公司的委托代理人，本律师接受委托后较好地维护了委托方的合法权益。